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Todo condomínio, mais dia menos dia, precisa de obras. Sejam para reformas ou para manutenção, área externa ou interna, é preciso cautela na hora de pensar em obras, tanto em condomínios empresariais como residenciais, sob pena de complicações, como por exemplo o embargo da obra.

Cumpre salientar que embargo é a imposição de paralisação dos trabalhos na obra quando alguma lei é desobedecida ou uma licença não é autorizada. Ela pode ocorrer quando houver risco de lesão grave à integridade física do trabalhador, condômino ou do visitante do condomínio. O embargo de obra é considerado uma medida extrema.

Geralmente, a prefeitura e os órgãos fiscalizadores têm este poder. Podem ser aplicadas multas e estabelecidos prazos para solução junto ao órgão que definiu o embargo, o que de certa forma funciona positivamente para que o causador conserte o “estrago”.

Uma obra realizada no condomínio que possa comprometer a segurança da edificação ou de seu entorno poderá ser embargada para evitar maiores problemas. Para prevenir que isso aconteça, o síndico deve saber que qualquer modificação terá que ser submetida previamente à construtora ou seu engenheiro, caso o empreendimento ainda esteja dentro dos prazos de garantia. Se este período já tiver vencido, cabe ao síndico cobrar do proprietário a apresentação de projeto técnico, desenvolvido por um profissional apto para tanto.

Em caso de não cumprimento da entrega do projeto por parte do proprietário – o que configura falta de zelo com o todo – sua oba pode sim ser embargada, tanto pelo síndico, responsável legal do condomínio, como pelo poder público, vale lembrar que qualquer condômino, morador ou cidadão pode entrar com uma denúncia de irregularidade nos órgãos competentes (ex: CREA) ou na prefeitura da cidade onde a obra vem sendo realizada.

Além disso, as obras e reformas devem obedecer as “leis” condominiais, ou seja, estarem de acordo com o Regimento Interno e Convenção. A NBR 16.280 (A norma foi criada em abril de 2014 e dá poderes aos síndicos de embargar obras que não estejam em conformidade com ela) apresenta um roteiro de procedimentos que devem ser seguidos nas obras, tanto as realizadas dentro das unidades condominiais quanto fora delas. O objetivo é evitar incidentes e tragédias de grandes e severas proporções, como desabamentos.

A NBR 16.280 garante o respaldo para a ação do síndico no sentido de evitar intervenções que ofereçam riscos e se proteger de eventuais processos em caso de incidentes. Para tanto, elencou algumas responsabilidades do responsável legal da edificação antes do início das obras. Tais como:

Disponibilizar os requisitos e ações necessárias para realização das reformas além das previstas nas leis condominiais (documentos exigíveis, horário de trabalho, trânsito de materiais e de prestadores de serviços etc.)

Requerer a atualização do manual de operação, uso e manutenção da edificação, observadas as normas pertinentes vigentes;

Receber as documentações e propostas da reforma, e encaminhá-las para análise técnica e legal;

Formalizar uma resposta ao proprietário, permitindo ou não a obra, com base no parecer decorrente da análise;

Autorizar a entrada de materiais e de profissionais para a realização do serviço apenas após atendimento de todos os requisitos do plano de reforma;

Promover e comunicação e a disseminação sobre as obras aos demais condôminos e moradores.

Em suma, o embargo de obra condominial é possível, e o síndico tem muita responsabilidade em todo esse processo, ele é o “fiscal” do condomínio, deve gerir e cuidar do bem comum, o que possibilita uma autoridade de fiscalizar as reformas dentro do condomínio, devendo vistoriar, pessoalmente ou por meio de profissional habilitado, as condições de finalização da obra. Após vistoria, deve receber o termo de encerramento das obras, cancelar as autorizações de entrada/saída de materiais e profissionais e arquivar a documentação oriunda da obra no condomínio, resguardando-se de possíveis problemas e processos.

Bruna Cortellini Bierhals

Bruna Cortellini Bierhals

Associada da Advocacia Hamilton de Oliveira e advogada inscrita na Ordem dos Advogados do Brasil – Seção de São Paulo (OAB/SP) e Seção do Mato Grosso do Sul (OAB/MS).

Formada pela Faculdade Atlântico Sul – Anhanguera de Pelotas/RS e especialista em Direito Administrativo com ênfase em Controle, Gestão e Regulação pela FADERGS – Faculdade de Desenvolvimento do Rio Grande do Sul com extensão na Faculdade de Direito da Universidade de Coimbra em Portugal. Sua prática tem sido dedicada à área do Direito Público e Imobiliário (contencioso e consultivo).

Atuou como procuradora do município de Canguçu/RS.

Idiomas: Inglês.

bruna.bierhals@aho.adv.br

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